DA 0 A OPERAZIONELibro in PDF + foglio di calcolo€ 14,90
Metodo C.A.S.A. — un libro, non un corso
Comprare una casa da ristrutturare è una materia tecnica. Questo è il manuale.
Mutuo e perizia, garanzie pubbliche, contratto con l'impresa, imposte d'atto, trattativa, atto notarile. Quindici capitoli che spiegano, uno per volta, i meccanismi con cui in Italia si struttura l'acquisto di un immobile da rimettere a posto — e come si decide se conviene farlo.
Edizione digitale · 144 pagine · con Capital Check
Il metodo
C.A.S.A. — quattro decisioni, sempre nello stesso ordine
Il libro è organizzato attorno a quattro momenti che tornano in ogni acquisto immobiliare, qualunque sia l'immobile. Ogni capitolo sta dentro una di queste quattro lettere.
C
Compra bene
Come si prepara una trattativa, cosa si verifica prima di offrire, e come si calcola il prezzo oltre il quale conviene fermarsi.
A
Aumenta il valore
Quali interventi il mercato riconosce e quali no, e a quali condizioni tecniche si può modificare la distribuzione di una casa.
S
Struttura il capitale
Mutuo, perizia, garanzie pubbliche, accordo con l'impresa, imposte. È la parte più tecnica e quella che quasi tutti saltano.
A
Anticipa l'uscita
Come si progetta la vendita prima ancora di comprare, cosa scrive il notaio e cosa succede se il compratore non arriva.
Dentro il libro
Quindici capitoli, quindici domande
Ogni capitolo esiste per rispondere a una domanda precisa. Aprine una e leggi qual è: se sapresti già rispondere a tutte e quindici, questo libro non ti serve.
1 · La leva
La domanda a cui rispondeSu quale valore la banca calcola la percentuale che ti finanzia?
La domanda a cui rispondeChi può prendersi il rischio che la banca non vuole, e a quali condizioni?
La domanda a cui rispondeUna parte dei lavori si può pagare dopo? E cosa deve esserci scritto nel contratto?
La domanda a cui rispondeCosa guarda davvero una banca oltre al reddito, e quanto tempo prima ci si prepara?
2 · Comprare bene
La domanda a cui rispondeCome si calcola, prima di offrire, il prezzo oltre il quale conviene dire di no?
La domanda a cui rispondeCosa guarda in una casa chi la compra per rimetterla a posto invece che per abitarci?
La domanda a cui rispondeQuali domande fare a un agente immobiliare, e cosa significano davvero le risposte?
La domanda a cui rispondeCome si scrive una proposta d'acquisto che il venditore prende sul serio?
3 · Aumentare il valore
La domanda a cui rispondeQuali interventi il mercato riconosce nel prezzo, e quali ignora del tutto?
La domanda a cui rispondeA quali condizioni si può ricavare una stanza in più, e cosa serve per farlo a norma?
4 · I numeri veri
La domanda a cui rispondeQuali sono, una per una, tutte le voci di costo di un'operazione immobiliare?
La domanda a cui rispondeQuando si paga l'imposta sulla plusvalenza, e quando un'attività ripetuta cambia natura?
La domanda a cui rispondeQuali segnali dicono di chiudere la cartellina e passare all'immobile successivo?
5 · Uscire
La domanda a cui rispondeCome si struttura, con il notaio, una compravendita coordinata a un'altra?
La domanda a cui rispondeCome si valuta un immobile da mettere in affitto invece che da rivendere?
Più l'introduzione e la chiusura, con il piano di lavoro dei primi novanta giorni.
Il libro
Da 0 a Operazione
144 pagine in PDF, quindici capitoli, più il foglio di calcolo Capital Check compreso nel prezzo. Disponibile subito dopo il pagamento.
Il libro insegna il ragionamento, e i conti si possono fare a mano su un foglio di carta. Per ripetere lo stesso controllo su decine di immobili senza saltare una voce ci sono tre strumenti, uno per ogni momento: scartare, verificare, decidere. Il primo è compreso nel prezzo del libro.
Dieci secondi dentro Deal OS, a velocità reale. L'immobile dell'esempio è inventato per la dimostrazione: i numeri che vedi sono quelli che lo strumento calcola davvero da quei dati, non un fotomontaggio.
CAPITAL-CHECK.xlsx — foglio «Calcolo»
Sul telefono scorri il foglio in orizzontale per leggerlo tutto.
Il filtro rapido — in regalo con il libro
Capital Check
Foglio di calcolo Excel · compreso nel libro
Hai un capitale e hai un annuncio davanti. Compili sette celle gialle e leggi una riga sola: il prezzo massimo d'offerta, calcolato due volte in parallelo perché le imposte d'atto cambiano parecchio a seconda che tu prenda o no l'agevolazione prima casa. È il foglio da tenere aperto mentre scorri gli annunci, per scartare in due minuti quelli che non stanno in piedi.
Dal capitale che hai al prezzo massimo che puoi offrire
Due colonne affiancate: con e senza agevolazione prima casa
Imposte d'atto sul valore catastale, con la regola del prezzo-valore
Notaio e provvigione dentro il conto, non aggiunti dopo
Una controprova che verifica da sola che il conto torni
Un secondo foglio per un immobile preciso, con esito immediato
File Excel, tuo per sempre, senza abbonamenti
Le fonti fiscali citate dentro il foglio
Deal OS — web app
Sul telefono scorri la schermata in orizzontale per leggerla tutta.
L'analisi completa
Deal OS
Web app · € 19,90
L'operazione intera, prima di firmare. Tre scenari di uscita affiancati — buono, atteso, brutto — e il verdetto si legge sul brutto, perché è l'unico che può farti male davvero. Il prezzo massimo ti dice anche cosa ti ferma: se è il capitale, la leva è la struttura dell'operazione; se è il margine, la leva è una sola, ed è il prezzo.
Tre scenari di uscita: buono, atteso, brutto
Il verdetto in tre controlli espliciti, non in un numero solo
Prezzo massimo: fin dove ti porta il capitale, fin dove regge il margine
Utile e cassa separati, con la quota capitale del mutuo al posto giusto
Rivendere o tenere a reddito, confrontati sullo stesso immobile
Semaforo sulla plusvalenza: cinque anni, abitazione principale, abitualità
Più immobili a confronto in un'unica tabella
Scheda stampabile da portare in banca o dal commercialista
Le schermate qui sopra sono reali, prese dagli strumenti così come li ricevi. L'immobile usato negli esempi è inventato: serve a mostrare come si legge il risultato, non a suggerire che quei numeri siano i tuoi. Gli strumenti eseguono calcoli e non sostituiscono un commercialista o un notaio: non sono progettati per farlo. Deal OS si prende normalmente dopo il libro, ma il bottone qui sopra funziona anche da solo.
Mettiamola giù chiara
Che cos'è, e che cosa non è
È un libro che spiega dei meccanismi tecnici. Non promette e non può promettere alcun risultato economico: comprare e ristrutturare un immobile è un'attività che comporta rischi reali, inclusa la possibilità di rimetterci.
✕
Non promette guadagni, rendimenti o risultati di alcun tipo.
✕
Non insegna a comprare senza capitale: serve capitale, e il libro spiega come calcolare quanto.
✕
Non è consulenza fiscale, legale o finanziaria, e lo ripete dove serve.
✕
Non è un corso, una community o un percorso a pagamento.
✕
Non contiene scorciatoie fiscali né suggerimenti per dichiarare il falso.
✕
Non nasconde i costi: due capitoli su quindici servono proprio a contarli.
Chi l'ha scritto
Il Colosso Reale
CR
Non un consulente e non un formatore. Il libro nasce da acquisti immobiliari fatti in prima persona a Milano tra il 2023 e il 2025, e dalla documentazione tenuta lungo il percorso: preventivi, pratiche bancarie, atti, errori compresi.
Chi scrive non è commercialista, non è notaio e non è consulente finanziario. Il libro è costruito su questo limite dichiarato: dove serve un professionista, lo dice — e spiega a quale punto esatto della propria situazione serve.
Domande
Prima di comprarlo
Questo libro mi farà guadagnare?
Non lo so, e chi te lo promette sta mentendo. Comprare e ristrutturare un immobile può andare bene, andare male o andare lungo. Il libro spiega come funzionano finanziamento, imposte, trattativa e contratti, e ti dà gli strumenti per valutare da solo — incluso il capitolo dedicato a riconoscere quando è meglio non fare niente.
Devo già avere esperienza?
No. È scritto per chi non ha mai comprato un immobile per investimento. Serve una busta paga che una banca sappia leggere e la disponibilità a fare del lavoro preparatorio prima di ogni trattativa.
Vale anche fuori da Milano?
I meccanismi sì: mutui, garanzie, imposte e contratti sono nazionali. I riferimenti di mercato citati riguardano invece Milano, città e prima cintura.
Le parti fiscali sono affidabili?
Ogni affermazione fiscale è verificata su fonti ufficiali — Agenzia delle Entrate, Consap, normativa vigente — e la fonte è citata nel testo. Resta informazione, non consulenza.
In che formato arriva?
PDF impaginato, 144 pagine, scaricabile subito dopo l'acquisto. Nessuna spedizione.
E se non fa per me?
Quattordici giorni per chiedere il rimborso, senza doverti giustificare.
Il libro
DA 0 A OPERAZIONE
Quindici capitoli, 144 pagine, e il foglio di calcolo Capital Check compreso nel prezzo. Un manuale tecnico su come si struttura, in Italia, l'acquisto di una casa da ristrutturare.
