Il verdetto sull'operazione, prima di fare l'offerta.

Il prezzo si decide prima, e quasi nessuno lo calcola.

Chi compra un immobile da ristrutturare fa quasi sempre lo stesso conto: prezzo, più lavori, meno il valore di rivendita. Quel conto dimentica tre cose, e sono le tre che decidono davvero.

• L'utile e la cassa non sono lo stesso numero. L'utile guarda gli interessi del mutuo. La cassa guarda la rata intera, che esce tutti i mesi anche quando l'immobile è un cantiere e non produce niente.
• Il prezzo massimo non è uno, sono due. Quello che regge il capitale che hai davvero, e quello che regge il margine che hai chiesto. Vince il più basso — e sapere quale dei due ti ferma cambia la mossa successiva.
• Il verdetto non si legge sullo scenario buono. Si legge su quello brutto: rivendi più tardi, e a meno. È l'unico che può farti male sul serio.

Non è un foglio di calcolo. Ti risponde.

La differenza si sente al primo numero che cambi: non devi ricontrollare niente, ci pensa lui.

• Ricalcola mentre scrivi. Abbassi l'offerta di cinquemila euro e vedi subito cosa succede a utile, cassa e verdetto. Nessun tasto «calcola», nessuna formula da trascinare.
• Ti ferma quando qualcosa non torna. Se il mutuo non copre il fabbisogno, se la perizia è più bassa del prezzo, se manca la rendita catastale o stai vendendo a meno di quanto compri, te lo dice in chiaro invece di restituirti un numero sbagliato con l'aria di essere giusto.
• Tiene in memoria i tuoi immobili. Ne carichi quanti ne vuoi, restano lì, e li metti a confronto in un'unica tabella quando devi scegliere quale occasione seguire.
• Sceglie il vincolo che conta. Fra il limite del capitale e il limite del margine prende il più stringente e ti dice quale dei due ti sta fermando — perché le due situazioni si risolvono in modo opposto.
• Stampa la scheda. Una pagina sola, leggibile, da mettere davanti al direttore di filiale o al commercialista.

Il conto, e dove si rompe.

• Tre scenari di uscita affiancati — buono, atteso, brutto — con utile netto e cassa impegnata calcolati separatamente per ciascuno.
• Il prezzo massimo d'offerta, con il motivo. «Ti ferma il margine» o «ti ferma il capitale»: due strade diverse, due mosse diverse.
• La cassa divisa in due momenti: quanto serve al rogito d'acquisto e quanto durante i mesi di lavori, quando la rata esce e l'immobile non rende.
• Semaforo sulla plusvalenza a quattro stati: verde se vendi oltre i cinque anni, verde se è stata abitazione principale, giallo se la plusvalenza è imponibile, rosso quando le operazioni diventano ripetute e non è più una domanda sulla singola vendita.
• Controlli automatici sui dati. Se il mutuo è limitato dal fabbisogno, se la perizia non copre, se stai vendendo sopra il valore di perizia o a meno di quanto compri, te lo dice invece di darti un numero sbagliato con l'aria di essere giusto.
• Più immobili a confronto nella stessa tabella, per scegliere fra le occasioni che hai in mano.
• Scheda stampabile da portare in banca, dal commercialista o dal socio.

E se invece di rivendere lo tieni a reddito?

Lo stesso immobile, calcolato nell'altro modo: canone mensile previsto, mesi di sfitto all'anno, cedolare secca, IMU, condominio non ribaltabile sull'inquilino, accantonamento per la manutenzione e assicurazione. I due percorsi si leggono affiancati, sullo stesso immobile e con gli stessi numeri di partenza.

Che cos'è, e che cosa non è.

Deal OS è un'applicazione che ragiona insieme a te mentre inserisci i numeri: ricalcola a ogni modifica, ti ferma quando un dato non torna, e chiude con un verdetto motivato.

Paghi, ricevi il codice, entri.

Dopo il pagamento ricevi per email il link e un codice d'accesso, legato all'indirizzo che hai usato. Superata la verifica, quel dispositivo resta riconosciuto per un anno — puoi usarne fino a tre, per esempio computer e telefono. Si apre dal browser: niente da installare e niente da aggiornare.